商业综合体如何打破前期定位“怪圈”

文章出处：赢商网 责任编辑：editor-L 人气：4138 发布时间：2014-12-03

　　商业综合体项目定位是预测、策划与决策的统一，是利用市场及技术预测的结果，通过资源整合及策略创新等策划手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的项目发展决定。

 

 

　　一、项目策划与定位问题解读

　　策划定位方面

　　1、销售代理公司在做项目前期策划，市场的数据支撑没有问题，产品研发层面支持力度不够；

　　2、策划案千篇一律，套模板现象严重，在所处区域任何项目都适用，项目核心优势没能挖掘出来；

　　3、策划公司的项目开发全程经验缺失，策划案缺少地产项目运营经济指标分析这一环；

　　4、甲方的策划管理能力不足，不能判断策划公司提供的策划案的优劣，造成决策延迟或决策失误；

　　5、甲方老板的“先发劣势”与“先入思维”，造成对策划公司的强势干涉，造成“有什么水平的甲方就有什么水平的乙方”。

　　规划设计层面

　　1、甲方没有想法，不知道自己想要什么，直接委托设计，让设计院先做做看，给个靶子打；

　　2、甲方想法太多，但没有系统梳理，最终还是不知道自己想要什么，且变化太多；

　　3、甲方虽然有想法，对市场的认识也不错，但缺少专业的“从市场到设计的翻译”人员，给设计院说不清楚；

　　4、甲方做了专业的策划，但甲方专业管理缺失，不能有效整合策划和规划设计，导致设计与策划脱节；

　　5、设计师抛开策划要求，按照自己的逻辑直接进行工作，导致设计与策划脱节。

　　对开发商的负面影响

　　1、没有系统的市场研究，无论设计公司提供什么样的规划设计方案，甲方心里都没有底，不敢决策，贻误时机；

　　2、地产决策说到底是算账，市场上提供的大部分策划方案和设计方案，都缺少项目运营经济指标测算（甲方有能力的时候自己的成本和财务部门补齐），导致老板不敢决策、无法决策；

　　3、最终的现象就是，委托不同的设计公司一遍又一遍的做设计方案，多花时间，多花设计费，增加时间成本。

　　对设计院的负面影响

　　1、在甲方开发思路不确定的前提下，被迫一遍又一遍的改图，设计人员压力增加；

　　2、机会成本增加，沉没成本增加；

　　3、人均产值降低，经营压力增加；

　　4、消极应对，甲方怎么说就怎么画，员工创造能力降低，成就感降低；

　　5、经营人员迁就、满足甲方的时间和修改等无理要求，员工满意度就会降低。

　　二、解决对策——策划设计一体化

　　1、一体化策略概念

　　2、策划与规划同步

　　3、项目发展方向把握

 

 

 

　　4、产品定性的关键 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

　　5、产品定量的推导

 

 

　　6、一体化规划方法与步骤

 

 

　　7、运营测算工具