过度开发危机:拿什么拯救你 中国商业地产

文章出处： 责任编辑： 人气：3502 发布时间：2015-06-23

随着商业地产的进一步扩张，引数万地产人才涌入市场，造成模板化管理的千店一面市场现状日益凸显。

有地产专家就大胆预测，未来三年国内地产市场将朝着三大趋势发展：

越来越多开发商项目将自我淘汰，体验为王必将成为各商业地产的生死关键

美力经济将在整个地产市场扮演至关重要的角色；

而在从来不缺长袖善舞且精于口才的地产人才市场面前，充满创新精神的跨界人才和拥有国际化管理运作经验的高管人才，无疑成为了各地产公司间争夺的最后救命稻草。

市场现况令人担忧

产品操盘模式同质化严重

根据物业机构莱坊统计显示2015年底全国主要城市商业综合体存量将达3.6亿平方米，2016年以后更将突破4.3亿平方米。

与此同时，2014年国内主要城市综合体个数达885个，较2013年增长24.47%；2015年主要城市综合体数量将突破1000个；至2018年商业综合体将达到1200个。

如整体房地产行业一样，商业地产存在“严重过剩”的问题，但是，明显的过度开发让危机也浮现出来。 目前商业地产主要出现三个死胡同：

第一是商业模式趋同质，同质竞争让消费者审美疲劳，不出门消费的现象越来越明显。

其二是操盘模式极统一，目前地产人才总数超过200万人，其中高级主管人数超过10万人，而超大型地产集团如万达、世茂、绿地等几大体系占据人才市场，这些地产军校概念训练出来的管理人才操盘模式单一。从目前上海的零售业发展状况看，商业规划同质化现象很严重，随着百货及购物中心增多也呈现同质化趋势。不同购物中心所囊括的业态、功能乃至品牌十分类似，这将明显降低购物中心对市场的吸引力。

其三是产品模式无新意，一厢情愿苛求完美复制的各大地产集团模式，罔顾城市经济发展水平，消费能力，消费意愿的做法，并非聪明且长久之计，其他地产商仍再死守单一产品模式，就未免有几分抱残守缺。

地产名牌军校自救之路

不是在创新，就是在创新的路上

目前许多地产品牌自救工作正在快速进行！

例如新世界百货，从2013年携手财付通推出国内首张虚拟预付卡，再到“新世界大丸百货”的完美亮相，新世界百货选择主动出击逃离深陷商业地产“同质化”泥淖怪圈，“市场同质化严重就必须进行合作与创新，打造全新的产业链和业务模式，借助微信平台，可以轻松与用户进行互动，根据用户的行为，定制化推送所感兴趣的商品和服务，新世界百货利用更加精细化、高附加值的服务，创造留住用户的关键”。

另外一例是世茂集团去年提出“公司的核心价值观之一就是创新”，今年集团最重要的工作就是两件事情，一是企业的资源整合，二是更多元化、更均衡的发展，即不把所有的 “鸡蛋”都放在住宅上。从2014年开始，世茂集团继续会在MiniMall商业和酒店领域进行创新的探索，当然也不排除做养老地产的开发，甚至还在研究是不是应该专门为年轻人盖一些房子。从“云平台”的提出到“云学院”的启动，世茂集团用一次次的战略创新颠覆人们的传统思维，也引领着房地产行业的变革。世茂从来不认为中国房地产的引领者一定是规模上的引领，真正的引领者是能够对这个行业的价值、对居者的价值、对整个社会带来不同的差异化、全新的有意义的东西，这才是真正意义上的引领者。

未来商业地产救市三趋势

淘汰项目 美力经济 跨界人才

经过与30位地产集团高管访谈，发现地产人才有明显往创新运营模式能力发展趋势。

通过从业18年，曾任海内外3家地产集团高管的adam huang黄旭志先生观察，未来3年商业地产包括管理人才必将迎来新一轮转型，其主要集中于自我淘汰、创新模式、跨界人才三个方向渐变。

首先，是自我淘汰，即这3年里创造创新商业模式的地产商将慢慢转型成功，而大规模复制的地产商将进行自我淘汰低效项目。

其次，是美力经济，即越来越多的商业地产项目将体验空间、体验品牌比例提高，并通过跟美学、艺术、文化、育乐进行体验合作发展，相信在3年内类似许多国外以“美力经济“盘活商业地产的成功案例，亦会越来越多。

最后，是跨界人才，随着未来与国际接轨的速度越来越快，如何满足消费者国际需求成为商业地产人才的主要命题，连非常传统的狗不理包子集团都知道要与vivienne westwood合作在K11开了全中国第一家cafe，国内消费者国际化需求日趋强烈，高级管理者的国际化能力与视野逐渐成为未来地产人才质素考量的“新硬件标准”，就从目前的状况来看，地产公司高薪聘请港、台及留学海归高级主管进行管理转型的案例已不在少数，之后的三年里，这个数字只会是成倍增长。