商业地产蓝海变红海 经营压力不断增加
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发布时间：2015-07-24
一边是新兴购物中心不断涌现，一边是持续的降租、关店和抛售，传统住宅开发商宣布向商业地产转型声犹在耳，商业地产的竞争却已经从最初的亢奋全面进入白热化阶段。百货商场、购物中心等急剧扩张，但租金收益低、电商冲击以及同质化竞争却成为行业难题。短短几年，商业地产正以最快的速度从当初机遇无限的蓝海变成压力重重的红海。
经营分化加剧
“业绩不佳项目的租金下滑，抵消了市场领先项目的租金增长，二季度，租金总体增长率显著放缓”。近日，仲量联行在其发布的2015年第二季度北京房地产市场报告中如此表示。
几乎同时，世邦魏理仕在二季度的房地产市场报告中也表示，电商的蓬勃发展对传统商业形态持续造成冲击，受此影响，零售物业的租金增长进一步放缓，本季度全国租金环比仅微升0.1%，为2009年二季度以来最低增幅。
“目前市场上总共有两类表现较差的项目”，仲量联行中国华北区研究部总监和中国区零售市场首席分析师麦哲文告诉记者，一类是定位高档的核心区小型新项目，这些项目定位错误，再加上开业时过度重视租金，目前正在挣扎着填满剩余的租赁空间，且不得不通过降低租金来吸引租客；第二类是一些空置率持久居高的项目，这些项目不是无法充分满足客户群的需求，就是受累于区位的不理想，导致客户数量不足，以及对维持稳定租客流的无能为力。这一趋势使二季度租金仅仅环比和同比上涨了0.3%和2.8%，核心项目的租金表现略好，分别上涨了0.7%和4.7%。
“在竞争愈为白热化的当下，业绩良好及经营不善项目的差异将会越来越明显。”麦哲文说，市场领导者将会继续与低质量的购物中心形成差距，并成为未来租金增长的主要推动力。
传统商业退步
龙头房企也不能幸免。商业地产巨头万达，正在对其旗下的业态进行重新的整合和筛选。
在万达刚刚公布的上半年业绩中，万达商业实现收入734.1亿元，完成上半年计划的101%，同比增长12%；上半年租金收入70.2亿元，完成上半年计划的102%，同比增长33.3%，租金收缴率100%。
“尽管总租金增长33%，但是看租金总体增长还要考虑到去年同期可租面积和现在可租面积的对比，具体单位租金是否增加更加重要”，易居中国执行总裁丁祖昱表示，按照招股书和去年年报数据，今年上半年的单位租金大概是68元/平方米/月，比去年同期的75元/平方米/月还有所倒退。
值得注意的是，万达半年报对百货、大歌星等传统业务组成部分只字未提。作为曾经万达主力板块之一的万达百货，万达正在对其进行一场大瘦身计划。据联商网日前发布的《2015年上半年主要零售企业关店统计》显示，今年上半年，主要零售企业在国内共计关闭121家，百货业态关闭26家，其中，万达百货关闭10家，位居第一，紧随其后的是马莎百货、天虹商场等。在今年年初，业内曾盛传“万达将关闭10家严重亏损的百货门店，并压缩25家经营不善百货门店的楼层”。
不断扩大的亏损是万达百货遭遇瘦身的原因，公开资料显示，万达百货2014年营收为154.9亿元，同比增长39%，但净利润只增加7%；到了今年上半年，万达百货仅新开3家店，营收共计129.9亿元，同比增幅仅为17%。
与此同时，同样表现不景气的万达KTV品牌大歌星也被陆续转出店面。本月7日，万达关闭全部大歌星KTV门店，其后，一封题为《7月7日，写给大歌星》的缅怀信在微信朋友圈迅速传播。据悉，大歌星这一品牌将从万达系统中消失。
经营压力大增
传统商业的问题不止万达一家出现，每个商业地产运营商都会面临。“最近收到了许多关于（商业地产）经营困难的哀叹，也看到了很多勇于突围的尝试”，佰仕会发起人、佰仕信基金创始合伙人陈方勇告诉记者。
非一线城市商业地产的运营压力最为明显。昆明本土商业调查机构发布的一份当地商业地产生存现状的调查报告指出，供应过剩、体量过大、同质化竞争严重成为制约昆明商业地产发展的关键因素。大面积的旧改运动为昆明大体量的商业地产项目建设提供了空间与可能，预计未来3-5年，昆明将有近2000万方商业项目面市，若以全市700万人口总数计算，昆明人均商业面积将达到3平方米，超越上海及香港。
四川省连锁商业协会统计，截至2014年底，成都开业运营、规划在建的商业综合体、购物中心已达132家，新增商业零售物业近120万平方米，在全国排名第一。同时，2015年还将有13家新增商业综合体、购物中心进入成都市场。
中国商业地产联盟秘书长王永平告诉记者，目前商业地产运营商现在普遍面临的问题，一个是品牌商开店意愿下降，店面数量和面积直线下降，另一个则是品牌商议价能力大幅提高，不仅要求低租免租，对位置、楼层的要求也越来越苛刻。“巨大的经营和资金压力，让大宗项目抛售的现象屡见不鲜”。
对于不少品牌房企来说，尽管商业地产运营已初具规模，但租金收入仍然十分微薄。华润置地日前披露，今年6月实现合同销售金额约人民币82.4亿元，环比增长10.46%，同比增长32%；今年上半年累计实现合同销售金额约370亿元，同比增长44.76%。投资物业方面，华润置地6月投资物业实现租金收入约5.52亿港元，环比减少3.5%，同比增长25.17%；上半年累计实现租金收入31.54亿港元。
业内人士表示，租金收入占比不高，一方面是由于商业项目持有量相对较少，另一方面与近几年租金报价难以提高有一定关系，尤其在商业项目供应比较多的情况下更是如此。
再转型成趋势
传统商业的衰弱已成定局，不过，在不少业内人士看来，目前也正是商业地产“重整河山”的好机会。
“填补区域空白型、替代升级型以及创新型商业地产将是未来市场的发展机遇”，陈方勇认为，选址、定位与设计、金融能力以及操作团队将是商业地产未来能否胜出的关键。
“电商进一步渗透至实体零售”，世邦魏理仕在分析报告中称，随着跨境电商在试点城市开展业务，各城市核心商圈购物中心出现越来越多保税超市、保税商品展示平台的身影。电商带来的不仅是单纯的购物支付模式的“跨界”，还有经营上的“跨界”。在消费渠道渐趋多元、消费诉求不断演变之际，越来越多的零售品牌从单一业务转向关注体验型生活消费，通过改善购物体验及产品丰富度增加顾客黏度。与此同时，经过一个季度的沉寂后，快时尚品牌活跃度也开始明显回升。
万达也在寻求新的转型方向、布局新的商业业态。目前，万达已经形成了新的四大支柱产业：万达商业、文化产业、金融产业、电子商务。万达商业包括商业地产建设、酒店管理、商业管理等内容，随着“轻资产”战略的加速推进，万达商业将由房地产企业全面转型为商业服务型企业，商业租金收入将超过利润的50%；文化产业包括影视控股、旅游控股、体育控股、儿童娱乐控股等四大公司；金融产业包括银行、证券、保险、投资、快钱支付等公司；电子商务包括众筹理财、一卡通、积分联盟、大数据中心、智慧体验产品等内容。
按照新的计划，万达2018年就将全面转型为服务型企业，服务业收入、净利润占比超过65%，而原定是2020年实现该目标，这意味着万达转型正在加速。在万达集团董事长王健林看来，中国消费正发生结构性变化，从生存型向满足型、体验型、个性化消费转变。通过布局娱乐、体育、旅游等产业，万达计划抓住中国未来二十年的发展机会。
