三四线城市成购物中心的转型重点

文章出处：瞳孔国际 责任编辑：editor-L 人气：4086 发布时间：2014-01-20

        购物中心已成为未来商业的发展趋势。日前，多名在商业地产行业从业多年的经营者分析了当下购物中心面临的发展瓶颈与未来趋势。在他们看来，购物中心转型还需有所突破，而购物中心也将在调整中持续发展。

　　    购物中心转型已成为发展趋势，但也面临着瓶颈。在对于多数投资者而言，购物中心只是简单的房地产开发，并未研究消费者需求。购物中心转型需要打破原有的经营模式。

　　    有人把购物中心简单地理解为一种业态。在瞳孔国际看来来，其实从购物中心产生的背景和全产业链的关系来看，其是一个以追求资产价值最大化的产品。

　　    众所周知，增幅放缓、同质化严重的传统百货把原因归结为电商的冲击和不利的市场环境。但在瞳孔国际看来，这与其老旧的经营模式有很大关系。现在商场经营方多与品牌商采用联营的方式，即通过抽取提成获利，但经营方并不知道消费者真正需要的是什么、有怎样的趋势。

　　    传统百货转型购物中心需从业态升级角度转型，有商家通过增加餐饮、休闲、娱乐等业态增强集客能力，但经营方还需考虑这些客流是否与商场定位相匹配。

　　    此外，商场传统模式的促销活动除了买赠就是返赠，但现在普遍存在的问题是商品的价格不足以反映商品的真正价值，商家还需让商品价格回归到价值上来。

　　    商业地产近几年得到了高速发展，有人认为商业地产的快速发展是井喷、泡沫，但瞳孔国际认为，中国商业地产的发展与市场的发展契合，购物中心将在调整中持续发展。

　　    统计数据显示，截至2012年，全国开业的购物中心总数超过3000家，累计商业面积达2.1亿平方米，2015年，国内购物中心数量有望突破4000家。但目前购物中心仍以大体量为主，在一二线城市平均体量为7万-8万平方米，但一些巨型购物中心发展中也遇到了一些问题，导致空铺率较高。太大的体量对后期的招商和后期运营压力非常大。

　　    百货店、大卖场都在向购物中心转型，调整优化后也将为其带来巨大的发展空间。目前，儿童业态已成为购物中心的标配，可能在今明两年进入快速发展期。“单独双子”政策出台后，很多人提出第四代婴儿潮即将来临，对儿童教育、培训的需求将会出现爆发式增长。同时，在瞳孔国际看来，餐饮、健身美容、亲子育儿等业态都会飞速发展。

　　    电子商务对购物中心的冲击是有的，但武瑞玲表示，这也是有限的，一些开发商对于市场仍持乐观态度。

　　    现在一线城市已经满负荷。近一两年来，一二线城市项目的绝对量在增多，但优质项目并不多，缺乏精准定位和前瞻性的规划设计是最大缺陷，反倒是新购物中心对三四线城市的传统商业将有颠覆性冲击。三四线城市地方政府开始加大对购物中心的开发力度，甚至对总体量、商业体量、自持比例、建筑密度等指标进行了限制。

　      由于目前购物中心同质化严重，竞争激烈，商家开始走差异化道路，各类主题化购物中心开始出现。此外，开发商也趋于冷静、客观地面对现在的局面。之前，大家都认为争着拿很多的项目、大项目，很多大企业跨界做购物中心。但在现在的情况下，大家都开始明白只有懂得经营才能把商业地产做好。

　　    瞳孔国际认为，有层出不穷的竞争就会有层出不穷的经营模式。同类购物中心的竞争、电商的兴起给购物中心带来了巨大的生存压力，但购物中心同样可以通过主题、规模、品牌、业态等各显神能。购物中心需要解决如何在变化的环境中突围的问题。