商业地产与城市规划

文章出处：瞳孔国际 责任编辑：editor-L 人气：4407 发布时间：2014-06-11

    曾经有专家断言，中国的现代化就是中国的城市化，这句话在中国农业人口占大多数的国情下被群起攻之，但在稍微修改后这句话就变的客观了很多：中国的现代化的进程在很大程度上与中国城市化的进程保持同步。按照现行规划，中国的城市化率将在2020年到达55%，这就意味着届时中国城市人口将达到8亿以上。虽然与发达国家70%——80%的城市化率相比仍然较底，但毫无疑问是这一进程将创造人类历史上最伟大的城市化运动。中国将用半个世纪的时间完成西方国家历时200多年才完成的城市化之路。

    

    8亿人在城市中如何生存和发展，城市将为其提供怎样的公共配套和服务，千头万绪的问题让城市规划成为一个复杂的课题。而随着城市本身的不断发展和城市人口的生活需要不断创新，商业网点如何布局将极大的影响城市的功能。如何在城市的规划中将商业科学的融入其中，是一个考验规划者智慧的课题。站在一个商业运营者的角度考虑，城市的规划与商业的关系又该如何处理呢？

一 城市规划需要与商业规划衔接

    城市因商业的需求而生，催生了城市诞生并不断影响其功能和面貌，商业是城市规划的重点之一。但到了现代，两者间的差异显而易见。城市规划的出发点是从整体上提升城市的竞争力和居民的宜居程度，具体包括城市发展战略、城市总体布局、城市交通与道路系统、城市规划中的工程规划、居住区规划、城市公共空间、城市历史文化遗产保护与城市更新、城市规划的实施、城市规划的行政与法制等等内容。而商业的目的相对简单，就是赢得更多的利润。

    举一个简单的例子，在城市规划中对商业网点的规划是尽可能的分散，目的是方便居民的消费。而商业项目的选址则希望尽可能的集中，从而形成较大的商圈吸引更多人前来消费。而随着商业过度集中而产生的交通问题、治安问题、配套设施问题商业项目却丢给了城市的规划。但城市规划者没有充分的理解商业的这种需求，而是通过强制性的行政命令对此做出硬性的规定，例如规定在市区中心禁止或者暂不批准大型商业项目立项。

    城市规划与商业需求之间这种冲撞性的思维显然既不利于城市的规划也不利于商业的发展。其实双方都应该站在彼此的角度考虑，对规划者而言，由大型商业项目聚集而形成的商圈虽然会对城市局部的各种配套设施产生强大的压力，但同时这些大型的商圈也承担着重要的城市职能，往往成为城市的标志和活力的源泉。而从商业项目的角度考虑，在一个尚未形成商圈的地段运营，虽然缺乏大型商圈的客流密集等优势，但也由于面临较少竞争压力，有利于培养自己的消费群体等优点。当然，城市规划与商业规划的冲突点还表现在很多层面上，但解决的途径惟有将城市规划需要与商业地产规划相互衔接，其实两者的关系是“你中有我，我中有你”，城市的繁荣离不开商业的活力，而商业的繁荣与发展也不太可能在一个规划无序的城市中出现。

二 尊重原物权所有者的权益

　 今年，一个被称为是“最牛拆迁户”的照片在网络上广泛流传，报纸、电视等媒体也纷纷报道。最终结果是当地房管局向法院申请了强拆，几间破陋的小屋，先后经过了开发商与房主的谈判、房管局的行政裁决、听证会以及法院的裁决，其命运最终尘埃落定，一切看上去似乎无懈可击。不过以宪法保护私有财产的精神以及刚通过《物权法》来审视这一过程，就会发现其中并不那么完美。《物权法》第四十二条规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。如何解 “公共利益”呢？重庆九龙坡区房管局称，拆迁户要价太高，与开发商迟迟协商不下来，被拆迁处成了一片废墟，又在轻轨线旁边，严重影响了城市形象。显然，“城市形象”这一空泛概念难以成为让人信服的“公共利益”，开发商开发建设商用建筑，既非国防、水、电、交通等城市基础设施，也不是公共卫生、教育设施等重大公共工程，是否定义成公共利益值得商榷。

     

    而这种这府官员假借提升城市形象之名，更改城市规划，开工兴建项目，不管百姓民生的事情在中国还少吗？东北有个城市，为了让一条城市中心路埂有国际化形象，将路两侧许多建成入住仅十几年的房子拆迁后，划出地块对外招商，且不说来浪费资源，又是否考虑到居住在这里百姓的意见呢？据说为了让居民们搬走，他们动用了各种手段。为了个人政绩，不顾民生的事情太多了。 

　  赋予政府和司法部门强制拆迁的“特权”，让个体或小群体的利益必要时为更大的公共利益让路，是必要的。但同时，为了防止“特权”被滥用，对公共利益的界限进行介定也是必要的，这需出台具体的规定来完善。

    物权法的出台对住宅的影响大于商业，因为根据物权法，住宅使用期到期后将自动续期，而对商业而言却无此规定。这主要是因为住宅涉及到的是千家万户的稳定而商业涉及的是国有资产的增值问题，两者的考虑的层次不同。同样由于物权法的出台和相关政策的执行，对投资者而言，新一轮的商业投资热正在升起。既然国家已经保护了住宅物权所有者的利益，那么对商业物权所有者的权益保护同样也应有更加完善的规划。

    同时，作为商业物业的开发者，在新的形势下必须对未来开发前期的拆迁工作阻力有足够的预期。像日本的六本木，这个项目开发建设的周期近二十年，其中绝大部分时间是用在与原有业主的拆迁谈判上。

    从城市规划的角度考虑对商业物权所有者的权益保障，应该从商业运营的角度考虑商业物业的需求，在规划道路交通、相关配套和大型公建的时候将商业物权所有者的权益纳入整体考虑的框架，积极征询商业物权所有者的意见和建议，通过城市的规划让商业更具竞争力。

三 尊重相邻者的权益，与周边环境的和谐共生

    城市规划还应注意到物业相邻者的权益，相邻者既包括相邻的商业项目，也包括相邻的住宅、学校、事业单位等不同性质的组织。

    如果同为商业项目，则要考虑到新项目与已有项目在商业功能上的相互补充和完善，使得商圈整体的功能进一步丰富，吸引更多的消费者前来消费，共同将市场做大。而这就需要城市规划者在商业项目的定位、规模和立项上有所调控。

    同样，如果相邻者是周边的学校、医院、住宅或者事业单位等组织，则在商业项目的规划上尽量考虑相邻者的需求，在提供的服务上向相邻者倾斜。还要注意避免影响他们的工作和生活，在声、光、味、营业时间上考虑到对相邻者的影响。

       

    相邻者是商业物业首要考虑的客户，因此商业在运营的过程中要不断调整策略，满足相邻者对商业物业的需求。

    城市规划不是将城市拆掉从建，而是在城市现有的基础上的规划，特别是针对城市中有着文化、历史、景观等特殊的意义环节更应该慎重。商业的规划应该与周边环境和谐共生。

    例如在代表城市传统文化的地区，则应该尽量在规划的时候将这一因素考虑进去，使得商业从建筑形式到招商定为甚至运营思路上都要考虑到这一特点，才能形成商业物业独特的文化卖点，从而提升物业的价值。

    例如在位于北京朝阳公园的蓝色港湾SOLANA项目，它很好的结合了位于朝阳公园的地理位置，将建筑的规划融入天赋的自然景观优势之中，又结合了周边消费档次较高且外国人聚集的特点，将项目定位为中国首家Life Shopping Park这一商业模式，从而与周边环境和谐共生。

    城市规划与商业规划的关系没有固定的法则，只能针对不同情况具体的分析，从而达到各方的共赢，最终的目的是使得生活在城市中的人都感受到和谐与舒适，而这正是一切规划的出发点和落脚点。