商业地产发展思考 谁给中国地产装互联网心脏

文章出处： 责任编辑： 人气：3482 发布时间：2015-03-25

从崇尚群居、乐趣、轻生活的小米公寓，到偏重后续运营、培植IT企业的产业地产，互联网地产浪潮波涛汹涌。
    在这股浪潮里，不只有互联网大佬的线上创新，更有传统地产的线下逆袭，但在尘土喧嚣、各种跟风的时代，什么是真正的互联网思维下的地产实践?想回答这一问题，必须懂得中国最大商业地产商是谁?
    王健林的万达地产?NO
    当之无愧的只有马云。
    万达商业地产市值2092亿港元，阿里巴巴市值2314亿美元，相差8倍。
    阿里巴巴，把线下商铺，腾挪到线上网店，形式变了，思维没变。
    所以，真正的互联网思维下的地产，绝不玄虚，只有两个字——“平台”。
    撇开线上平台不谈，回到实体地产领域，谁是真正的平台?
    3种角度，商业地产、产业地产、旅游地产。
    百货商业地产已死 艺术商业地产诞生
    百货商业地产的死亡，源于大众消费的死亡。众随的消费习惯，早已切换成个性消费模式，无特色的商业品牌以及商场，注定在高成本、低收入下，走向没落。
    于是，个性化消费时代，艺术商业开始成为新型力量。
    从台湾兴起，绵延至大陆各地的创意市集，有东莞?大家艺术区、深圳OCT、广州红砖厂的创意市集，也有上海田子坊、北京798的艺术商品，这些独具特色的商业形式，正在成为大多数人的第一选择。
    一个印有切格瓦拉的搪瓷杯，激光雕刻的纸板艺术品，纯手工做的三弦吉他，孤儿院里儿童们亲手缝制的布袋，外国小伙和姑娘烘焙的英式玫瑰花茶，一批青年插画师的作品集……所有的这些商品，最大特征即是远离模式化的批量制作，定制、艺术、情怀、特色，这些关键词引发个性化消费的追捧。
    艺术商业，即是给予消费者一种独到的艺术体验。
    以东莞松山湖畔的大家艺术区为例。
    试想未来有这么一家面馆，墙上挂着安迪?沃霍尔的波普版玛丽莲梦露，天花板上吊着越南风的象牙色幔布，脚底下是碎裂的西班牙马赛克瓷砖，桌子是一株年轮分明的原生木桩，盘子、碗上都用着金镶嵌工艺，没有不环保的纸巾，只有每人专属的手帕，饭毕请带走，持续使用。店里放的音乐大多是你没听过的，揉混了洞箫声音的非洲打击乐，伦敦地下乐队的不知名歌曲，巴黎旧书店里淘来的黑胶唱片，甚至有教堂里儿童礼唱的真实录音、赤道上原始森林里的原声记录……
    在这里，连服务员的衣服都是一水儿的简约设计风……
    记不得是哪部电影里说的了，“生活就是这种感觉”。
    未来的商业需求，不是单纯的物品消费需求，更重要的是附加在商品上的生活体验。在一家毫无特色的湘菜馆吃饭，与在一家极尽艺术气息的面馆吃饭，必然是不同的感受。
    从2014年起，万达就开始关店。同时将餐饮比重提高，服装店比例调低，也正是为了增加体验感。但这种缺少极致体验的商业模式，必然无法成为商业地产的救赎之道。
    之相比，大家艺术区之类的艺术商业才会是未来的发展趋势。
    模式化产业地产正在奔向死亡  文化产业地产终将为王
    提到产业地产，总是离不开李克强总理的“全民创业”，也离不开互联网经济这一未来的国家支柱。从2014年起，产业地产概念开始风靡全国。北京、上海、深圳、广州首当其冲，然后各地纷纷模仿。
    但真正的产业地产又怎能只是建几栋办公楼?
    比如某些三线城市，市领导班子大手一挥，规划出产业园片区。然后是建写字楼，推出政府政策，以之率队招商引资。最后，得到一个结果，产业园成为小猫三两只的市郊荒地。
缺少资本、人才资源、创新企业、孵化平台、一站式生活配套的模式化产业地产，必然别无生路。
    即便是互联网高新产业地产，重点发展什么?
    IT业?信息产业?
    网络时代创业，也不只是开发几款APP，获取粉丝，随后插入广告或其他切入口，带来收益这么简单。没有孵化基地，没有风险投资，没有人才引进氛围，没有创新创业生态圈，就不会有成功生存下来的产业园。
    按照行业惯例的“弯道超车”思维，当前情景可描述为：“天气变了”——经济环境、市场格局;“路径改变”——资本、土地，政策、区域市场、目标产品;“换车型”——园区卖房卖铺的模式较难延续;“车技提升”——基于创新后的组织和运营服务。
    产业地产已经进入到转型升级的阶段，必须有一套自己的核心杀手锏。
    当掺杂在网络创业大潮中的迷雾水落石出，投机型产业园必将回归寂静。
    那为什么文化产业地产终将为王?
    一个不变的道理，人类永远离不开衣食住行。
    巴黎的左岸，好莱坞，这些究其本质，都是文化产业地产类。
    中国从上个世纪90年代起，就在发展文化产业地产，比如后来的羊城创意产业园、广东音像城广州从化动漫产业园区、广州华创动漫产业园、广佛数字创意园、深圳大芬油画村。到现在为止，文化产业地产已然演变至3.0时代。
    人类生活精细化之后，最能转化为产业的文化莫过于设计文化，大到城市规划设计、建筑设计，中到服装设计，小到工艺品设计，它们在转化过程中能得到最大化的价值释放。例如东莞松山湖畔的大家艺术区。
    以国内外设计师为上游主力，金顶奖获得者、APEC国家领导人服装设计师罗峥，亚洲唯一获邀参加巴黎古董双年展的珠宝设计师wallancechan，共有数十位艺术家、设计师加盟，集合成最全最顶尖的设计力量。
    在下游又有着东莞服装、家居等生产厂家，以及国际风投协会为资金平台，形成全体系的产业生态圈。
    可以说，未来10年，产业地产若能占据地产蛋糕的30%，而文化产业地产将至少抢占其1/4的份额。
    单一的旅游地产还剩10年
    文化旅游地产才能永生
    巴黎的文物建筑，从来不缺游客。
    欧洲的各大教堂、艺术馆，也从诞生起就一直未曾被冷落过。
    所有的大诗人、词人，到了长江都会赤壁怀古，到了四川都会拜访乐山大佛、杜甫草堂。
    反观旅游地产，曾经炒热整个中国的海南现在怎样? 西班牙大批量座山观海的别墅空无一人。
    地球上不缺山，不缺湖，更不缺粗制滥造的湖山别墅。
    只有文化的，才是最有生命力的。
    谈到文化旅游地产，2014年举办中国互联网大会的乌镇已然全球闻名，还有浙江西塘、丽江古镇、云南大理、阳朔、台湾花莲、山西乔家大院……
    在房地产大佬们的诸多动作中，我们能看到万达集团长白山国际度假区、武汉中央文化区开业之后、无锡万达文化旅游城等项目的启动，也能看到茶道、酒庄、设计等各种文化元素的 加入，让文化旅游地产愈加风风火火。可以说，文化是旅游的灵魂。
    撇开传统文化不谈，新兴文化旅游地产怎么做?
    没有过往的名人故居，可以有当代艺术家的居所;没有千年文化流传，可以有日后流传若干年的文化元素;没有沉淀许久的文化深度，可以有更新锐更贴近的文化体验。
    像大家艺术区一样，引入名师私房菜、健身会馆、I-spa、红酒吧、设计花店、文化面馆、茶艺馆、私家影棚、咖啡馆、设计书店、名家画廊、定制服饰坊，形成现代版的清明上河图旅游体验。
    给中国地产装上互联网心脏，这是一个很大的课题，也是一个再平常不过的课题。
    抓住平台精髓，让地产不只是房子，更是生活体验地、产业价值转化站、文化旅游点，充分的艺术附加值和文化服务属性，将让中国房地产迅速转型，搭上时代列车。