目前我国商业综合体的困境有哪些呢？

文章出处： 责任编辑： 人气：4478 发布时间：2016-03-08

最近几年大家都感受到了商业综合体如雨后春笋一样突显，这么多商业综合体的出现，带给我们的是喜还是忧呢？面对现在那么多的空置商业，我们不禁需要思考下商业综合体开发应不应该一哄而上，是不是应该规划出与自身条件相匹配的开发量才是对的呢？

近几年来，只要有商业综合体的地方房价总会蹭蹭上涨，无论住宅还是商业，从而再带动周边地价，慢慢形成一个金字塔式的上涨，各种商业综合体项目也再各地出现，据相关报道统计目前国内商业综合体项目约有近800个，总开发面积超过3亿平方米，这些项目主要集中在国内的一线、二线和三线城市。这些项目，通过系统的商业综合体设计后，确实再规划还是形象中都有着明显的突显作用，也就这样会导致了整体环境的飞升！

仅仅带动环境价格提升了，但是仔细看看商业综合体市场正面临哪些困境?未来发展趋势又是怎样?开发过程中最关键的问题有哪些?

根据数据分析可以得知，现在我国的商业综合体开发面积的库存量特别大，供应量十分客观，仅仅已最近两年的竣工面积（4874万平方米和3558万平方米）来看，就知道这个体量意味着什么？

在前年我们曾经写过关于《国内商业综合体体现井喷之势》当年的一些商业综合体的开发的趋势，当时就有着暴增的局势！现在回想起来现在的状况大部分城市存在过量开发的风险，它们集中分布在1.5线和二线城市中经济发展较好的城市。二、三线城市商业综合体在短期内出现集中供应，供需失衡使商业开发运营日趋艰难。未来3至5年间，国内大型开发企业仍将开发超过100个综合体项目。在全民开发综合体的大背景下，商业综合体市场是否存在泡沫，成为众人关心的话题。城市发展综合指数与商业综合体开发规模存在十分明显的相关性。城市发展与商业综合体开发存在三个发展阶段，在城市发展初期，综合体的规模有一个较快增长过程，进入发展稳定期，综合体规模开发速度放缓，以消化之前快速发展带来的高存量，而进入城市发展成熟期，在经济实力等各方面条件允许下，商业综合体发展将会迎来快速发展时期。

目前，大部分城市实际存量面积与理论值的偏离率高于50%，存在过量开发的风险。存在高风险的城市如沈阳、长沙，2013年城市发展综合指数分别为0.27和0.12，而商业综合体开发规模已经达到2200万平方米以及1500万平方米，超过一线城市北京、上海，由此推算出其实际与理论偏离率约分别为208%以及127%。实际上，沈阳、长沙这两个城市的大型购物中心的平均空置率约在18%左右，远高于一线城市的11%，这也从侧面佐证了这两个城市商业综合体开发速度过于迅猛。

目前，在城市化发展的进程中，综合体项目的开发已经由初期“在哪造”逐渐转向“怎么造”。当地政府正试图从热衷建造外观新颖的地标建筑中冷静下来，转而思考大量新开发的综合体如何成功运营以带动当地就业，并对于企业提出了实现持续性税收以及财政收入增加等新要求。

商业综合体运营面临挑战

目前，选址、业态组合及营运策略已成为商业综合体开发的三大关键问题。同时也是商业综合体开发的成功之匙。选址是综合性项目开发过程中的第一步，也是决定该项目成败的重要一环，因此选择区位时一定要统筹规划。

综合开发区的成功与否仍取决于各个业态的组合。目前的城市商业综合体包括四大核心业态:写字楼、购物中心、酒店以及酒店式公寓，其中写字楼、购物中心及酒店三者的业态协同性最优，是商业综合体开发最普遍的组合。从开发商的角度而言，项目选址、风险偏好以及项目体量大小等考量因素会成为决定商业综合体开发业态组合的关键。

在开发过程中，不少开发商面临项目营运策略的选择。一般情况下，若非资金处于紧缺状态，开发商可将综合体项目保留只租不售作为公司长期的投资。