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研策定乾坤,“阴阳街”的起死回生

文章出处: 责任编辑: 人气:3763 发布时间:2016-03-21


西单大街“阴阳街”,在没有进行一些列起死回生的研策定位之前,商业发展不得不面对一系列的问题。科学的研策以及定位,如同灵丹妙药,让原本消费者人流量低的商圈转眼变成金光大道。


"阴阳街的由来"


西单大街形成于上世纪70年代,是北京主要面对大众消费的传统核心商圈。从西四到长安街,3-4公里的路段,一天26万流动人口,商业密集。在08年以前这条街上就集中了中友、太平洋、西单商场、华威、明珠、77街,甚至还有已经倒闭的101婚庆大厦的前身101商场。


而且由于东侧生意好过西侧,西侧以君太为代表的商业人流量明显低于东侧,因此业内叫它“阴阳街”。但恰恰是建在阴面的西单大悦城在百货商贸业态已近饱和的情况下,后来者居上,一下子带动西侧火起来!




"差异化的定位解决方案"


其实,中粮做大悦城之前,这个商业项目几经易手。中粮接手之后做了充分的商业市调发现,西单商圈虽然商业密集,但是百货居多。西单商场、明珠、华威,客流都很大,但是业态都以百货商场为主,并没有多少给消费者提供休息、吃饭和娱乐的场所。


所以,大悦城差异化定位,做大百货的附属设施,扩大了餐饮和娱乐的业态比例,以购物中心的最初定位,做成了这座西单商圈唯一的Shopping Mall,迅速成为时尚达人、流行先锋、潮流新贵休闲购物的首选之地,也是2008年北京商业地产的最大亮点。



"良好的品牌入驻策略"


大悦城的成功还得益于它在差异化研策定位指导下的品牌招商。大悦城的头三年也是举步维艰,都是之前很少人问津的快时尚品牌,像热风、Azona,还有当时在西单地区还没有的ZARA、优衣库、MUJI这些高街品牌,还有首都电影院,很多餐饮娱乐,都是当时的西单很缺乏的。良好的品牌入驻策略培养了专门针对高街时尚年轻群体的消费热门区域。几年后,大悦城的热风从一层到地下二层,如果想进地下一层做生意,租金已经水涨船高。



"政府的带头牵线"


这一切首先得益于政府措施。原来将近2公里的西单并无天桥。东侧的中友、老西单、华威聚客能力强,但是很难带动西侧消费。于是,政府牵头联合几家商场建起了一座从中友到大悦城的过街天桥,用电扶梯方式做引导,这个外部动线的配备及其关键,打通了两边通路的命脉,更别说后来又配了一个天桥,人流过街的距离缩短多了。在加上大悦城的先天业态定位优势,从第三年开始,它就火爆起来。



"起死回生之秘密"


于此同时,君太百货意识到了大悦城的成功之处,之前的西单商贸都是以消费者的购买方式定位,转而也向休闲方式定位偏移。后来天桥通到君太百货,君太效仿大悦城,将地下一层开拓为餐饮业态,并引入了了鼎泰丰这一主力餐饮品牌。这个东南亚地区首屈一指的小笼包品牌成为了君太百货的定海神针,引入了大量的人流。包括和太平洋咖啡和costa也入驻君太。在新一轮的商场改造推动下,君太通过营运策略起死回生。


包括大悦城旁边的赛特,虽位于西单大街的起点,作为客流必经之处,但由于产品经营定位价位过高,不符合大众消费客群需求,发展受阻。在西单新一轮业态升级潮流的带动下,从西四以来的婚纱摄影集中地引入人流,调整业态变身109婚庆珠宝大楼,徐福记、老凤祥等知名品牌都入驻,成为北京婚庆服务的一条龙场所,变得寸土寸金。


"总结"


西单大悦城的成功,也是西单大街第三次业态升级的成功,要归功于战略的成功,研策的成功,是它决定了商业项目根本性的生存方向。


西单大悦城把握到消费者需求的升级,把它的差异化定位坚持始终,并通过几次动线调整,建成了亚洲最长飞天梯,强化定位,营造购物氛围,才使它成为新商业中心的典范。没有精准的研策定位,各项具体问题都会变味,从而失去生机。

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