商业综合体应构建“都市度假村”

文章出处：中国建设报 责任编辑：editor-Y 人气：4030 发布时间：2013-12-16

近日，一直坚称只做专业住宅开发商的万科在北京正式推出城市综合体项目。万科集团副总裁毛大庆同时宣称：“要力争在五年内成为北京区域最大的城市综合体运营商。”

“一方面，城镇化进程加快刺激了需求的集中释放；另一方面，住宅地产限购令短期内还难以解除。在这种双重影响下，城市综合体开发热近年来迅速升温，甚至在部分城市有可能产生过剩危机。”面对持续不断的城市综合体热，有业内人士这样分析。

“城镇化在一定程度上促使城市生活进入综合体时代，当下部分城市的城市综合体不光存在过剩问题，还存在建设及运营管理方式粗放问题。随着新型城镇化内涵的不断深化，未来城市综合体应发展成为‘都市度假村’，以满足繁华都市中人们关于更好生活方式及更高生活品质的追求。”12月5日，SKYLINE思凯来国际董事长、总建筑师李涛接受《中国建设报·中国住房》记者独家专访时阐明了自己的观点。

城市综合体亟待转型升级

最近一年，记者在多个城市采访时经常会发现：一个又一个城市综合体不是已“完工”，就是在“完工”的过程中。不少城市正在迎接一场又一场的城市综合体狂欢盛宴。

与住宅地产相比，城市综合体既能创造就业，又能持续获得税收，还能彰显城镇化加速的过程，所以备受地方政府青睐。再加上市场本身有一定需求，开发商在住宅限购不放松的情况下需要转型，城市综合体因此迎来前所未有的发展机遇。

据世联地产统计，我国目前正在施工中的城市综合体项目是已建成城市综合体项目的4倍，而规划中的城市综合体规模，大概又是在建城市综合体规模的4倍。也就是说，16倍于现在数量的城市综合体未来将矗立在我国各个城市之中。

“很显然，我们的城市生活已经进入城市综合体时代。未来还会有越来越多的城市开发建设综合体项目，这是城镇化不断发展带来的必然趋势。但与此同时，城市综合体的开发建设及运营管理也亟待转型升级，避免粗放式发展和严重过剩。”李涛说。

跟其他类别房地产项目一样，城市综合体的发展也要经历从无到有、从有到好、从好到精的过程。未来十年，城市综合体势必会向着更加专业化、多元化的方向发展。

以万达广场为例，李涛表示，虽然万达广场有自己的独特性和成功复制的必然性，但随着万科等其他品牌房企纷纷进军城市综合体开发领域，万达仍在进行的复制扩张模式能否继续顺利往下走，是非常值得思考的问题，也是万达模式正在面临的挑战。万达广场“一览天下”的局面将会发生改变。

“都市度假村”需要观念引导

城镇化进程的不断加快，在催生大量城市综合体的同时，也催生了许许多多非专业的设计。李涛观察发现，“一些设计师对城市综合体及商业人文本身理解的太少，仅仅凭借一些设计创意，就简单地模仿做设计，最终将给人们的城市生活带来极大的不便。”

“城市综合体应该突出表现的是一种独特的都市文化、都市生活体验。它不仅仅是一个区域里的商业中心，更应该成为区域里的生活体验中心。”李涛表示，建筑设计师应充分认识到这一点，并在做项目设计的过程中积极引导业主及开发商转变观念。

依据多年的设计实践经验，李涛及其团队分析认为，城市综合体设计的核心要素可以归结为自然、文化、生活方式、运营方式4个方面。即如何将城市综合体设计与自然要素、城市文化、人们的生活方式转变以及企业的运营方式相结合。

“城市综合体未来必然会发展成为集商业中心和商业娱乐于一体的复合型综合体。人们来到城市综合体多半是为了度假休闲，购物往往放在其次。因此未来城市综合体的娱乐、休闲、文化、艺术、观光、聚会等功能反倒要多于购物功能，可以说城市综合体等同于一个都市度假村。在此趋势下，对于建筑设计师而言，最为关键的就是怎样通过设计，将这些功能与城市环境结合、与城市文化结合，同时需要更加频繁的跨领域、跨行业合作。”