新兴业态增速高于传统零售 谁在领跑中国商业地产

文章出处： 责任编辑： 人气：4050 发布时间：2016-09-18

分类数据表明电商、休闲娱乐类等新兴业态增速继续大幅高于传统零售。

经济和政策动态

随着刺激措施效果继续显现，今年第二季度中国GDP增速与第一季度持平，达到6.7%。好于预期的经济表现还是得益于强劲的投资，2016年上半年固定资产投资同比增长9%。然而，固定资产投资的分类数据显示出一些令人担忧的迹象。与国家宏观刺激措施相关联的非民间投资在今年上半年同比大幅增长23.5%，而同期民间投资仅小幅微增2.8%，这与目前国家所倡导的改革方向背道而驰。

得益于汽车和居住类商品销售的复苏，居民消费在今年上半年保持较快的增速，全社会消费品零售总额同比增长10.3%。消费对中国经济增长的贡献进一步提升，增长至73.4%。分类数据表明电商、休闲娱乐类等新兴业态增速继续大幅高于传统零售。由于外部需求持续疲软，进出口保持低迷。今年上半年净出口拉低中国经济增长0.676个百分点。

虽然在宏观刺激措施下中国经济在今年上半年取得了好于预期的表现，但是债务问题愈发突出。尽管不同机构估算的债务杠杆率数据不尽相同，然而债务总量在过去几年内的急速增加已成为不争的事实。在接下来的几个月，债务问题将会是中国经济最主要的风险点之一。

甲级办公楼市场：

由于租户预算缩减以及P2P企业退租等原因，本季度市场总体需求相较前几个季度有所减弱。在仲量联行跟踪的20个城市中，有10个城市的净吸纳量出现环比下降。但值得提到的是，一线城市的非中央商务区租赁表现活跃，诸多面积需求较大的租户，尤其是制造、贸易、医药、IT等企业搬迁至租金相对较低的新兴中央商务区，如北京（楼盘）的望京、上海（楼盘）的火车站与北外滩区域。在二线城市，由于新增供应量不减，空置率依然保持在高位。

与仲量联行今年年初预计的一致，一线城市的租金表现在2016年将弱于2015年。本季度，受到需求减弱的影响，一线城市中上海、北京及广州（楼盘）的租金环比仅有微幅上涨（涨幅均小于1%），深圳（楼盘）租金出现连续第三个季度的环比下滑。在二线城市，持续攀升的空置率水平对租金表现持续施压，业主议价能力继续转弱，一些城市租金涨幅趋缓、或跌幅加速，尤其是在大连（楼盘）、重庆（楼盘）等城市，租金环比分别下降2.9与3.4%。但值得注意的是，一线城市中的一些非中央商务区受益于强劲的外溢需求，租金表现脱颖而出，如北京的望京区域租金季度环比上涨1.7%，上海火车站区域租金环比上涨2.8%。

虽然本季度一线城市需求有所减弱，但办公楼市场良好的基本面使其持续受到投资者的追捧。在上海、北京及深圳本季度均录得大宗交易。其中买家主要为内资保险、人民币基金以及企业自用买家，包括太平洋保险(601601,股吧)、华夏保险、上海瑞力投资、东方财富等。而境外机构投资者由于收益率的快速下降变得更为谨慎。我们预计国内大量的资本将继续关注一线城市的办公物业。同时，一些上市企业也正在这些城市中积极寻求以总部自用为主要目的办公物业。而在1.5线城市，一些低估值的核心办公物业预计将逐渐受到投资者的关注。

优质零售物业市场：

2016年第二季度，仲量联行监测的30个大中型零售市场中仍有一些项目出现推迟开业的现象，主要集中在商业项目扎堆而又缺乏必要的交通、住宅和办公楼配套的区域，如宁波（楼盘）的东部新城等。大多数城市零售物业租金增长进一步放缓，甚至有个别市场出现租金下降的情况。

体验式消费，包括教育、零售、服务、娱乐等仍然是商业需求热点。不仅由于这些业态聚客能力强，具有电商不可替代性，而且这类业态对商业体量的要求也更高更大，符合未来商业地产将由一站式大中型商业项目主导的趋势。其中，儿童业态炙手可热。此业态虽然不一定能为商场直接创造丰厚的利润，但往往可以拉动整体客流量和“全家性消费”。据上海市质协用户评价中心的一项舆情监测显示，新兴购物中心、商场多数会开辟约15%的营运面积专供儿童消费。典型租户有2016年开业的上海乐高探索中心和NBA Playzone等。此外，出于差异化战略，新颖娱乐业态频频亮相购物中心。比如上海悠方购物广场引进室内滑雪场，佛山（楼盘）佳盛购物中心开设室内马术培训基地，长沙梅溪步步高新天地的中国首家飞行体验馆，湖南首家高规格立体汽车展馆等。

在竞争激烈和经济增长放缓的双重作用下，业主开始探索将表现欠佳的零售铺面调整为更高效的非零售用途，特别是在商业地产面临较大去库存压力的区域。例如，第二季度国务院宣布将允许部分商业用房将用途调整为居住。而在一线城市核心和非核心商圈我们看到一部分零售物业租赁给联合办公运营商。