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商业地产运作三种商业模式简析

文章出处: 责任编辑: 人气:1868 发布时间:2016-12-01

第一种就是我们逐步认同的“只租不售”,这一类通常在建成以后形成独立的产权,通过招商合作,以租金作为主要的收入来源,目的是什么呢?产权形成之后,通过商业运营包装进入资本市场,获取良好的融资,这个金融市场一般来说有多次融资,第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资;第二次经济评估会是我们讲的基金会、信用凭证等等这些融资;以后每次经过包装再进行融资,这是第一种模式。

第二种模式就是“出售”,这种模式是商业地产最原始的模式,随着商业地产逐渐火爆,单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点,有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买,理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是,开发的商业地产用于整体出售时,难找到买家,开发资金无法回笼;二难是,自己经营时,不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力,无法尽快回收资金投入其他项目的开发,影响整体运作。开发商为了解决自身的困境,不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。

第三种叫“租售结合”,这种模式通常是投资商和开发商把其中的部分出租;另一部分销售,也有两种方式,一种是底层销售,最典型的就是大连万达——把一楼留下来,二楼三楼卖给沃尔玛,其实大连万达尝到很多的甜头,那一层销售价格通常是市场价的两到三倍,最高的卖到十九万一平米,沃尔玛起了很重要的作用。为什么租售结合呢?大多数是迫于资金的压力,通过卖掉一部分套现,租的部分也为后期的资本融资留下后路。
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