要求合理建筑密度 购物中心设计宜矮胖

文章出处： 责任编辑： 人气：16331 发布时间：2014-11-10

 

建筑密度=建筑基底面积/规划用地面积。通常以上限控制，是建设用地的环境量化指标。建筑密度大，说明用地中房子盖得“满”，反之则说明房子盖得"稀"。

比如一块地为10000平方米，其中建筑占地3000平方米，这块用地的建筑密度就是3000/10000=30%。用地中还需要留出部分面积用作道路、绿化、广场、停车场等。一般对于住宅用地来说，建筑密度小，代表舒适度较高，所以住宅的建筑密度一般不会超过40%-50%。住宅用地的建筑密度是衡量小区品质的重要指标之一。

 

    但是，对于商业综合体来说，60%是合理的建筑密度。商业广场、购物中心宜在合理范围内增加底盘面积，毕竟商业是越低越值钱的。在容积率不变的情况下，建筑密度越高，建筑体的底盘越大，整体形状较为矮胖，才能最大化商业价值。像十年前建成的北京万通新世界商品批发市场，那样又瘦又高的商品市场已经逐渐淡出了历史舞台。

 

 

我们知道，在房地产开发公司进行地块报规的时候，地区相关规划主管部门会对该项目“建筑密度”、“容积率”和“绿化率”等相关指标进行规定，这些指标是相关部门根据城市的总体规划“控制性详细规划”拟定的。实际操作过程中——主要多见于二三线城市——在更新单元专项规划在编制和审批过程中伴随大量的沟通、协调和对利益的博弈，最终，建筑密度、容积率等规划条件是开发主体、相关权益人、规划设计院和规划主管部门“协商”后达成共识的结果。

自2013年以来，全国商业项目已经出现日趋饱和的局面，同行竞争再加上电商的两面夹击，使得商业项目的整体专业操控显得尤为重要。如今的中国商业地产，已经过了只要选址得当就可以高枕无忧的阶段，对于现阶段商业地产而言，设计上的缺陷，足以“致命”。例如一个商业综合体“合理的建筑密度”问题，不仅决定了一个商业体的主体形状，甚至关系商业运营模式。

在一些中高端商业尚欠成熟的二、三线城市，有些地区的规划主管部门常常沿用“高容积率，低建筑密度”的惯用土地开发模式思维。我们要尽可能杜绝在惯性思维的指引下，按照住宅的思路，形成的不完全合理的规划指标，规避商业地产设计乃至招商工作可能出现的偏差。